Media

Topul ansamblurilor rezidenţiale cu cele mai bune randamente din chirii

Nov 27, 2012, Sursa
Articolul precedent  |  Toate articolele  |  Urmatorul articol

Randamentul oferit de închirierea unui apartament nou din Bucureşti este superior dobânzii la un depozit în euro şi, în unele cazuri, chiar randamentelor promise de fondurile monetare

Chiriile micşorate şi preţurile de achiziţie prea puţin schimbate faţă de perioada de dinaintea crizei au redus considerabil nivelul randamentelor pe care le poţi obţine în urma cumpărării unui apartament nou cu scop investiţional. Cu toate acestea, încă mai pot fi găsite ansambluri rezidenţiale care să genereze randamente superioare unor depozite bancare sau fonduri monetare.

Randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. În cazul unei locuinţe achiziţionate cu scop investiţional, valoarea netă a acestui indicator se calculează prin scăderea impozitului pe venit din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii. În analiza noastră au fost luate în calcul doar achiziţiile făcute de persoane fizice, care sunt obligate la un impozit de 16% pe venitul din închiriere – dar plătesc efectiv doar 12%, pentru că obţin o deducere de 25% din suma de plată în baza costurilor de administrare a imobilului. Reducerea de impozit poate fi obţinută prin simpla declarare a costurilor de administrare, fără a fi necesară justificarea acestora.

Capital a selectat 20 de ansambluri rezidenţiale din Bucureşti, dedicate clasei medii, proiecte care au cel puţin 100 de apartamente finalizate, în care se locuieşte deja şi care mai au la vânzare apartamente cu două camere şi garsoniere. Au fost excluse proiectele care oferă spre vânzare doar case sau vile. Ne-am concentrat asupra garsonierelor şi apartamentelor cu două camere pentru că sunt cele mai căutate la închiriere şi singurele care rentează. Chiriile specifice fiecărui ansamblu rezidenţial au fost obţinute prin realizarea unei medii a preţurilor solicitate de investitori în anunţurile de închiriere publicate pe site-urile specializate şi prin consultarea cu agenţii de vânzare ai acestor proiecte, care cunosc comportamentul proprietarilor ce doresc să închirieze în complex.

„Dacă locuinţa este achiziţionată pe firmă, la un randament de 8% trebuie scăzut 1,5% impozitul local, calculat la valoarea contabilă a proprietăţii. Dacă locuinţa a fost achiziţionată înainte de criză şi preţul e mare, nu obţii un randament atractiv. Din cauza chiriilor mici, o astfel de investiţie, la momentul actual, ar putea acoperi doar costurile de achiziţie. Randamentul trebuie să fie de circa 10% pentru a fi interesant. Pe termen lung este o investiţie bună, dar nu pentru a ieşi din afacere în trei-patru ani. Totuşi, mai pot fi găsite apartamente la preţuri mai mici, care, chiar şi la chiriile actuale, să aducă un randament bun. Au fost mici investitori care au cumpărat de la noi două-trei apartamente pe care le închiriază“, a declarat Cosmin Roşu, country manager al fondului norvegian de investiţii Romania Invest, care a cumpărat speculativ peste 300 de apartamente în mai multe ansambluri rezidenţiale noi din Bucureşti. Acţionarii fondului nu îmbrăţişează ideea închirierii şi pentru că preţul de vânzare al unei proprietăţi care a fost închiriată trebuie redus.

Nu de aceeaşi părere sunt canadienii de la Benevo, care dispun de un portofoliu de 300 de apartamente grupate în mai multe ansambluri rezidenţiale noi din Bucureşti. „Noi obţinem un randament anual de circa 8%, dar sunt şi perioade mai dificile, cum este perioada de iarnă care a început, când închirierile merg foarte greu. La final de an, calculele ies pozitive. Avem 180 de apartamente închiriate. Contractele se încheie pe şase luni sau un an, cu posibilitate de prelungire“, spune Andreea Mitru, reprezentant Benevo.

Mai bine ca la bancă

Unele fonduri de investiţii care au achiziţionat sute de apartamente „la pachet“ înainte de izbucnirea crizei financiare nu pot obţine randamente mulţumitoare, în principal, din cauza preţului mare plătit pe aceste proprietăţi şi a impozitelor percepute persoanelor juridice. Totuşi, un investitor persoană fizică poate obţine, în majoritatea ansamblurilor rezidenţiale analizate de Capital, randamente superioare celor oferite de depozitele bancare în euro pe 12 luni, care acum au o dobândă de circa 3,5%-4%, pentru că datorează impozite pe proprietate modeste. În plus, rezultatele oferite de ansamblurile de pe primele patru poziţii din topul pe garsoniere sunt peste nivelul randamentelor promise de fondurile monetare/de obligaţiuni, de circa 7%, care realizează plasamente în instrumente financiare cu venit fix, precum obligaţiunile, certificatele de trezorerie, titlurile de stat sau depozitele.

Din cele două topuri realizate de Capital, se mai poate observa că ansamblurile cu randamente superioare sunt din două categorii. Pe de o parte, sunt proiectele ce se adresează vârfului clasei medii, care practică preţuri mai mari, dar unde se pot obţine chirii mai bune, deoarece pot atrage chiriaşi din rândul persoanelor angajate în multinaţionale, iar pe de altă parte, sunt ansamblurile cu preţuri mici a căror ţintă pentru închiriere sunt studenţii. Un exemplu bun în acest sens este Asmita Gardens, ansamblu gândit pentru zona de lux a pieţei imobiliare, ce practica înainte de criză preţuri de peste 100.000 de euro la majoritatea apartamentelor, care s-a repoziţionat după intrarea în insolvenţă pe segmentul clasei medii, cu preţuri reduse cu 30%-40%. Scăderea nu a fost însă atât de abruptă în cazul chiriilor. Proprietarii care deţin apartamente în Asmita Gardens încă mai găsesc chiriaşi care să plătească 400-550 euro/lună, ceea ce plasează acest ansamblu în topul randamentelor.

Recuperarea investiţiei Randamentele oferite de garsoniere sunt net superioare celor generate de apartamentele cu două camere pentru că sunt mai ieftine, iar chiriile nu sunt cu mult mai mici faţă de cele practicate la unităţile cu două camere. Un alt indicator important, direct legat de randamentul investiţional, este amortizarea investiţiei, care arată în câţi ani poţi recupera suma plasată în imobil din chirie. Militari Residence este ansamblul cu cea mai mică rată de amortizare, respectiv 12,1 ani, o perioadă foarte scurtă în condiţiile actuale ale pieţei imobiliare. Chiar şi Asmita Gardens şi InCity Residence stau destul bine la acest capitol. O garsonieră cumpărată şi închiriată în cele două proiecte se poate amortiza în circa 13,5 ani. Spre comparaţie, în cazul unui depozit de 60.000 de euro, cu scadenţă la 12 luni, suma se dublează în 24 de ani, la o dobândă de 3,5%, sau în 21 de ani, dacă dobândă e de 4%.

„Investiţiile în locuinţe destinate închirierii rentează dacă se amortizează în 10-15 ani. În prezent, întâlnim persoane interesate de a cumpăra pe credit o a doua sau a treia locuinţă, cu scopul de a o închiria. Avem chiar un client din străinătate care vrea să cumpere deodată cinci garsoniere pe care să le închirieze“, a declarat Traian Stancu, director vânzări la brokerul de credite Kiwi Finance.

Trebuie menţionat că investiţiile imobiliare au o complexitate mai mare faţă de depozite sau plasamentele în fonduri monetare. În primul rând, pregătirea unei locuinţe pentru închiriere presupune costuri adiţionale cu achiziţionarea mobilierului şi a electrocasnicelor minim necesare, care pot însemna circa 2.000 de euro. De asemenea, pot apărea perioade în care locuinţa stă goală, până se găseşte un nou locatar, ceea ce scade din randamentul investiţiei. Chiar dacă, de regulă, proprietarii percep o garanţie echivalentă cu valoarea chiriei pe o lună, chiriaşii pot crea pagube ce depăşesc această valoare. De cealaltă parte, chiriaşii ar putea fi descurajaţi de costurile de administrare ale complexului, care în unele cazuri sunt destul de mari, de peste 300 lei lunar.

APRECIERE Dacă am considera că piaţa imobiliară a ajuns la un nivel minim, atunci randamentele investiţionale ar fi suplimentate şi de creşterea valorii imobilului

10% în plus la chiria lunară se traduce printr-un randament cu 0,5-0,8% mai mare şi o amortizare cu 1,4-1,8 ani mai mică, la fel în cazul scăderii chiriei

3,5% este dobânda medie oferită de bănci la un depozit în euro cu scadenţă la 12 luni, care dublează suma depusă în 24 de ani

10-15 ani este perioda în care ar trebui să se amortizeze din chirie investiţia într-o locuinţă pentru a fi considerată rentabilă

Vezi topul ansamblurilor cu cele mai bune randamente

 

 

Articolul precedent  |  Toate articolele  |  Urmatorul articol

Alte articole


May 9, 2016

Tribunalul Valcea a decis luni declararea insolventei CET Govora, administrator judiciar fiind numita firma Euro Insol, condusa de Remus Borza

citeste mai mult
Apr 25, 2016

Firma Euro Insol a preluat în calitate de lichidator judiciar proiectul imobiliar Green City, un complex de 650 de vile dezvoltat de omul de afaceri Dumitru Bucşaru prin intermediul mai multor firme, aflate în insolvenţă sau faliment, a anunţat luni societatea de reorganizare.

citeste mai mult
Apr 6, 2016

Cerearea de insolvenţă depusă de Prospecţiuni SA, furnizor de servicii geofizice şi geologice, a fost admisă de Tribunalul Bucuresti, care a deschis procedura de insolvenţă şi a numit  Euro Insol SPRL administrator judiciar.

citeste mai mult
Feb 15, 2016

Prioritatea statului român ar trebui să fie companiile româneşti - interviu publicat in editia print a ziarului Bursa din 15.02.2016

citeste mai mult
Jan 26, 2016

O treime din toată energia vândută de Hidroelectrica s-a transformat în profit. Compania anunţă investiţii de 730 mil. euro până în 2018

Remus Borza, avocatul care controlează Euro Insol, administratorul judiciar al Hidroelectrica: Este cel mai bun rezultat financiar obţinut vreodată de Hidroelectrica raportat la producţia de energie

citeste mai mult
Jan 25, 2016

In 2016, Hidroelectrica va iesi din insolventa si se va lista pe bursa.

Valoarea de piaţă reală a companiei este de 5 miliarde de euro.

Insist pentru listarea a doar 15% din Hidroelectrica şi doar pe BVB În ultimii 4 ani, noi am dat peste 400 de milioane de euro Apelor Române şi sunt curios să ştiu câte lucrări au finanţat din banii Hidroelectrica.

 

citeste mai mult
Jul 22, 2015

România are nevoie de un vizionar, un ideolog şi un strateg

 

citeste mai mult
Jul 31, 2014

Borza: "Hidroelectrica finanţează investiţiile de care are nevoie, dar cu bani mai puţini, pentru că se fură mai puţin"

citeste mai mult
Feb 25, 2014

Remus Borza consideră că Reintrarea în insolvenţă a companiei este o eroare judiciară pentru că instanţa a dat prevalenţă unor aspecte procedurale în detrimentul interesului naţional.

citeste mai mult
Feb 3, 2014

Complexul rezidenţial Ibiza Sol, situat în zona de nord a Capitalei, a avut anul trecut încasări totale de 4,89 milioane euro, înregistrând un număr de 89 de contracte încheiate, din care 46 au fost acorduri de vânzare-cumpărare şi 43 de închiriere.

citeste mai mult
Jan 31, 2014

Proiectul Silver Mountain din Braşov este cel mai important activ imobiliar „distressed“ aflat anul acesta la vânzare.

citeste mai mult
Jan 20, 2014

Borza a gasit cumparator pentru un penthouse de 370.000 euro in cele mai inalte blocuri noi din Bucuresti

citeste mai mult
Jan 13, 2014

Contract de 4 milioane de euro încheiat cu o firmă din Rusia

citeste mai mult
Jun 13, 2013

Administratorul judiciar al Hidroelectrica a inregistrat tabelul definitiv al creantelor

citeste mai mult
May 15, 2013

Trebuie să abandonăm paradigma statului social şi a cetăţeanului asistat, deoarece într-o economie de piaţă alte valori ar trebui să guverneze funcţionarea societăţii româneşti.

citeste mai mult
Apr 24, 2013

Remus Borza a fost desemnat personalitatea anului in energie in cadrul Galei Romanian Energy Awards 2013, organizata de The Diplomat Bucharest

citeste mai mult
Apr 17, 2013

Tribunalul Bucureşti a respins contestaţiile traderilor de energie, aşa-zişii „băieţi deştepţi“, privind creanţele din dosarul Hidroelectrica, refuzând astfel înscrierea în tabelul preliminar a unor creanţe de peste 1,9 miliarde lei.

citeste mai mult
Apr 17, 2013

Hidroelectrica a făcut un profit brut de 144 mil. lei în primul trimestru

citeste mai mult
Apr 1, 2013

 

În cei aproape cinci ani de când mediul local de business se confruntă cu un picaj al pieţelor fără precedent în ultimele decenii, o nouă breaslă de consultanţi a prins cheag, şi anume practicienii în insolvenţă, domeniu în care cele mai mari 34 de firme au realizat anul trecut venituri de peste 100 de milioane de lei (22,5 mil. euro), potrivit datelor centralizate de Uniu­nea Naţională a Practicienilor în Insolvenţă (UNPIR).

citeste mai mult
Mar 22, 2013

 

Insolventa Hidroelectrica in cifre: profit lunar de 10 mil. euro si minus 300 de angajati

citeste mai mult
Mar 18, 2013

Borza (Euro Insol): Să nu ne facem griji pentru Hidroelectrica, ci mai degrabă pentru Complexul Energetic Oltenia

citeste mai mult
Jan 30, 2013

UZTEL S.A. Ploiesti, reintrat in forta pe Bursa de Valori Bucuresti dupa o absenta de 33 de luni. Astfel in prima zi de la reluarea tranzactionarii, pretul de deschidere a fost de 1.9 lei/ actiune pentru ca la mijlocul zilei, pretul sa atinga un maximum de 2,58 lei, ceea ce reprezinta o apreciere de 14.63%.

citeste mai mult
Jan 30, 2013

Cu ce preţ se reorganizează Servtrans: creditorii pierd peste 80% din bani, respectiv 32,5 mil. Euro

citeste mai mult
Jan 30, 2013

Planul de reorganizare al Servtrans Invest, unul din cei mai mari transportatori feroviari de marfa, a fost aprobat de catre creditori saptamana trecuta. Cum va arata reorganizarea societatii?

citeste mai mult
Jan 21, 2013

insolvenţa este o soluţie viabilă pentru depăşirea dificultăţilor financiare

citeste mai mult
Dec 27, 2012

Remus Borza, reprezentantul Euro Insol, a declarat, marti, ca Oltchim va intra in insolventa dupa alegeri, insa a avertizat ca aceasta masura nu va rezolva adevaratele probleme ale combinatului.

citeste mai mult
Dec 27, 2012

denunţări de contracte, reduceri de costuri, licitaţii pe bursă şi pierderi de 65 mil. Euro

citeste mai mult
Nov 27, 2012

Compania de stat Hidroelectrica va suspenda clauza de forţă majoră invocată în contractele de vânzare a energiei electrice de la 1 decembrie 2012, urmând să livreze cantitatea totală cumpărătorilor şi să încheie anul cu pierderi cuprinse între 70 şi 80 milioane euro, a declarat, administratorul judiciar al societăţii, reprezentantul EuroInsol, Remus Borza, citat de Agerpres.

citeste mai mult
Nov 27, 2012

Randamentul oferit de închirierea unui apartament nou din Bucureşti este superior dobânzii la un depozit în euro şi, în unele cazuri, chiar randamentelor promise de fondurile monetare

citeste mai mult
Nov 21, 2012

Hidroelectrica a tranzactionat cea mai mare cantitate de energie pe bursa administrata de OPCOM

citeste mai mult
Nov 16, 2012

Hidroelectrica a fost căpuşată prin intermediul a 500 de contracte comeciale cu preţuri supraevaluate.

citeste mai mult
Nov 6, 2012

UCM Reşiţa, companie aflată în insolvenţă, şi-a redus pierderile în primele nouă luni la 7 milioane lei, de la 24 milioane lei în aceeaşi perioadă a anului trecut, şi ar putea încheia anul pe profit, după pierderi de peste 700 milioane lei în 2010-2011, potrivit administratorului judiciar.

citeste mai mult
Nov 6, 2012

Saptamana aceasta se implineste un an de la declansarea procedurii de insolventa a proiectului rezidential Asmita Gardens. Cum arata bilantul primului an de insolventa din proiect.

citeste mai mult
Nov 5, 2012

UCM Reşiţa SA şi-a redus pierderile cu 17 milioane lei, în cinci luni, până la 7 milioane de lei, existând şansa de a încheia pe profit anul 2012, a anunţat, duminică, Remus Borza, practicianul coordonator al Euro Insol, desemnat administrator judiciar, în consorţiu cu VF Insolvenţa, al societăţii UCM Reşiţa.




citeste mai mult
Nov 5, 2012

Principalul furnizor de agregate și echipamente hidro-energetice pentru Hidroelectrica, societatea UCM Reșița, aflată și ea în insolvență, și-a redus pierderile cu 17 milioane lei potrivit EURO INSOL, administrator judiciar al societății.

citeste mai mult
Oct 26, 2012

Un sediu „la patru ace”, cu o priveliste de nota 10 si accente glamour, astfel ar putea fi descris biroul Borza si Asociatii, din care fac parte si societatile de insolventa Euro Insol si Assistance Insolv.

citeste mai mult
Oct 22, 2012

Curtea de Apel Bucureşti a decis că Hidroelectrica rămâne în insolvenţă, ceea ce echivalează cu o „victorie” a statului împotriva „băieţilor deştepţi”. Decizia Curţii este irevocabilă.

citeste mai mult
Oct 4, 2012

Administratorul judiciar al Hidroelectrica, firma Euro Insol, cere acţionarilor companiei de stat să aprobe iniţierea unor acţiuni în răspundere pentru daune împotriva ultimilor trei directori generali ai producătorului de electricitate, respectiv Traian Oprea, Mihai David şi Constantin Trihenea.

citeste mai mult
Oct 3, 2012

Guvernul i-a promis FMI că va publica prospectul de vânzare pe bursă a 10% din acţiunile Hidroelectrica în maximum trei luni după ce compania va ieşi din insolvenţă şi că oferta va fi lansată o lună mai târziu.

citeste mai mult
Oct 3, 2012

Judecătorii Tribunalului Bucureşti au aprobat astăzi planul de reorganizare al Asmita Gardens propus de Alpha Bank, prin intermediu AGI RRE. Banca va intra în posesia ansamblului rezidenţial dacă în termen de 16 luni nu se vor vinde apartamente în valoare de circa 23 mil. Euro

citeste mai mult
Oct 3, 2012

Asmita Gardens SRL , compania care a dezvoltat cel mai mare complex rezidential din tara, va plati creditul catre Alpha Bank in urmatorii trei ani, asa cum se prevazuse in septembrie prin Planul de reorganizare a companiei, a declarat, marti, Remus Borza, reprezentantul administratorului judiciar Euro Insol SRL.

citeste mai mult
Oct 3, 2012

Tribunalul Bucuresti a confirmat marti planul de reorganizare Asmita Gardens, in felul in care a fost propus de creditorul majoritar AGI RRE prin mandatar Alpha Bank Romania, impreuna cu administratorul judiciar Euro Insol.

citeste mai mult
Sep 18, 2012

Euro Insol a fost reconfirmat ca administrator judiciat al Hidroelectrica cu votul a 99% dintre creditorii prezenti

citeste mai mult
Sep 18, 2012

Remus Borza, administratorul judiciar al Hidroelectrica, a afirmat ca ii multumeste presedintelui Traian Basescu pentru "non-combat" in privinta derularii restructurarii companiei de stat.

citeste mai mult
Sep 18, 2012

Euro Insol, administratorul judiciar al Hidroelectrica, a declarat război Autorităţii de Reglementare în Domeniul Energiei (ANRE) pentru că nu a majorat tariful reglementat pentru energia hidro.

citeste mai mult
Sep 6, 2012

Planul prevede plata integrala a creantelor bugetare si defavorizarea creditorului garantat si a creditorilor chirografari.

citeste mai mult
Sep 6, 2012

Asmita Gardens va fi administrata in continuare de Euro Insol SPRL. 

citeste mai mult
Aug 28, 2012

PRELUNGIRE TERMENE PROCEDURA

citeste mai mult
Aug 17, 2012

Reprezentantul celei mai mari companii de stat vrea să recalibreze piaţa energiei

citeste mai mult
Aug 17, 2012

Potrivit lui Borza, raportul va avea peste 500 pagini şi va cuprinde o analiză "mai mult ca exhaustivă" a cauzelor intrării în insolvenţă a companiei de stat, precum şi "eventuale vinovăţii".

citeste mai mult
Jul 17, 2012

Firma Euro Insol a fost desemnată administrator judiciar al Realitatea Media de către adunarea creditorilor societăţii, care a avut loc joi după-amiază la sediul Realitatea TV, au declarat pentru MEDIAFAX surse.

citeste mai mult
Jul 1, 2012

Administratorul judiciar al Hidroelectrica, Euro Insol, a anunţat că vrea soluţii amiabile privind contractele directe de vânzare a energiei, urmând să iniţieze în iulie discuţii cu beneficiarii acordurilor, dar a adăugat că, dacă aceştia nu vor accepta noile condiţii, contractele vor fi denunţate.

citeste mai mult
Jun 20, 2012

Tribunalul Bucureşti a aprobat cererea de intrare în insolvenţă a companiei Hidroelectrica şi a desemnat ca administrator judiciar firma Euro Insol, condusă de Remus Borza, propunere a Ministerului Economiei. UPDATE 17:15 Tribunalul Bucureşti a publicat deja sentinţa în cazul insolvenţei Hidroelectrica.

citeste mai mult
Jun 8, 2012

Administratorul judiciar al complexului imobiliar Asmita Gardens, Euro Insol, va depune la Tribunalul Bucuresti, in luna iulie, planul de reorganizare, care prevede continuarea activitatii firmei dezvoltatoare prin vanzarea celor circa 350 de locuinte disponibile in ansamblu, intr-o perioada de pana la trei ani, potrivit mediafax.

citeste mai mult
May 31, 2012

Tribunalul Bucureşti a desemnat consorţiul Euro Insol - VF Insolvenţa administrator al UCM Reşiţa, companie aflată în insolvenţă din decembrie 2011, cu datorii de peste 190 milioane euro. 

citeste mai mult
Apr 5, 2012

Casa de avocatură Borza & Asociaţii, cunoscută pentru administrarea proiectelor rezidenţiale Asmita Gardens şi Ibiza Sol intrate în insolvenţă, a alocat un buget de 500.000 de euro pentru mutarea societăţii în clădirea de birouri Opera Center şi a anunţat începerea unui proces de rebranding. 

citeste mai mult
Mar 28, 2012

Firma Universul SRL din Bucureşti, deţinută de investitori israelieni, potrivit celor mai recente date disponibile, a intrat în insolvenţă, având datorii de peste 20 de milioane de euro, potrivit firmei de insolvenţă Euro Insol, desemnată administrator judiciar al societăţii.

citeste mai mult
Mar 26, 2012

Bancile Alpha Bank si Raiffeisen Bank, creditorii majoritari ai proiectului rezidential Ibiza Sol, aflat in insolventa, au decis luni inlocuirea administratorului judiciar Sierra Quadrant Bacau cu firma Euro Insol, care a fost desemnata sa se ocupe si de insolventa complexului Asmita Gardens.

citeste mai mult
Mar 26, 2012

Firma de insolvenţă Euro Insol, administratorul judiciar al proiectului Asmita Gardens din Bucureşti, şi-a mai trecut un proiect de apartamente în portofoliu, prelunând ansamblul rezidenţial Ibiza Sol din Pipera.

citeste mai mult